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Manaus cresce sem papel: até 80% das moradias ainda estão irregulares
De 70% a 80% das moradias em Manaus ainda não têm registro de imóvel. O dado, levantado pela Corregedoria-Geral de Justiça do Amazonas (CGJ-AM) e apresentado em 2024 durante a campanha “Semana Solo Seguro Favela”, revela uma cidade que cresceu rápido demais e formalizou de menos. Bairros tradicionais como o São Raimundo, na Zona Oeste, ainda têm imóveis em situação irregular apesar de décadas de ocupação consolidada.
E o problema vai muito além da burocracia: sem o título definitivo, o morador não tem segurança jurídica, não acessa crédito, não pode vender o imóvel pelo valor real e vive sob permanente risco de perder tudo.
Manaus tem 629.888 domicílios particulares ocupados, segundo dados de 2025 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Desses, 66% são considerados próprios, mas boa parte existe apenas no mundo dos fatos, não no jurídico.
O crescimento acelerado da cidade explica parte do problema, desde o Censo de 2010, a população saltou de 1,8 milhão para 2,06 milhões de habitantes, expansão superior a 14% ao ano, muito acima da média nacional de 6,4%. Esse ritmo empurrou famílias para as margens: igarapés, encostas e áreas de preservação permanente.
Hoje, mais de 112 mil pessoas vivem em 438 setores classificados pelo Serviço Geológico do Brasil (SGB) como de risco alto ou muito alto, sujeitos a inundações, erosões e deslizamentos. O Amazonas ocupa o terceiro lugar entre os estados com maior déficit habitacional do país, com mais de 177 mil domicílios em situação deficitária, equivalente a 14,5% das moradias. Só em Manaus, o déficit chega a 103 mil moradias.
O custo de viver sem documento é alto, dados do Fórum Amazonense de Reforma Urbana (Faru) apontam que 33 mil famílias estão em conflito fundiário na capital, das quais 4,8 mil sofrem ações de despejo.
Entre as ocupações irregulares que se tornaram bairros, algumas são habitadas por indígenas, como a comunidade Nova Vida, no bairro Cidade Nova, onde vivem 3,5 mil famílias de diferentes etnias em construções improvisadas e sem garantia de posse da terra.
O que significa não ter o título
Foto: IBGE
O sociólogo Luiz Antônio recorre a uma metáfora direta para explicar o problema. “Imagina que uma criança nasceu, foi criada com afeto, com carinho. Mas quando ela vai ao hospital e não tem documento, os pais podem ter que responder a um tribunal. A criança existe de fato, mas não existe de direito sem certidão de nascimento. A casa é a mesma coisa”.
Sem o título, o morador não consegue acionar uma liminar judicial se alguém invadir o imóvel durante uma viagem. Não acessa crédito federal para reforma. E, se quiser vender, perde mais da metade do valor. “Ninguém compra casa sem documento, ou compra pagando muito menos”, resumiu o sociólogo.
Já a socióloga Bianca Rocha reforça o argumento pelo ângulo da cidadania. “Essa regularização é necessária porque vai garantir dignidade, cidadania, o direito à moradia. Dá ao proprietário qualidade de vida, a possibilidade de zelar pelo que é seu de fato”, afirmou.
A valorização do imóvel regularizado pode chegar a 150%, segundo estimativas baseadas na experiência do mercado imobiliário local. Com a documentação em dia, o proprietário pode usar o imóvel como garantia em financiamentos, facilitar inventários e atrair compradores com acesso a crédito bancário.
O que o Estado e a Prefeitura têm feito?
Foto: Sect
A Secretaria de Estado das Cidades e Territórios (SECT) é o principal órgão responsável pela emissão de títulos definitivos em áreas de propriedade do Estado. Por meio do programa Amazonas Meu Lar, mais de 23,3 mil regularizações fundiárias já foram registradas. Só nos primeiros meses de 2026, a SECT ultrapassou a marca de 1.600 títulos concedidos entre capital e interior.
A secretária Renata Queiroz reconheceu os avanços, mas também os limites. “Desafios como o aumento dos custos logísticos, a dificuldade de acesso a áreas remotas, especialmente durante a estiagem, e a falta de infraestrutura em alguns municípios são constantes. Mas temos trabalhado para superá-los com planejamento estratégico e parcerias”, afirmou.
A previsão é que novas ações alcancem municípios como Parintins, Maués, Lábrea, Iranduba e Urucurituba ao longo do ano.
A secretária destacou ainda o impacto humano das entregas. “A entrega do título definitivo é, sem dúvida, o momento mais transformador, porque ali não estamos falando de burocracia, estamos falando de segurança, pertencimento e paz. Muitas famílias vivem anos com medo de perder o pouco que conquistaram. Quando recebem o título, o olhar muda”, concluiu.
Na esfera municipal, a Secretaria Municipal de Habitação e Assuntos Fundiários (Semhaf) informou que, desde a criação da pasta, em 2023, mais de 16 mil imóveis já foram regularizados por meio do programa “Manaus Legal”.
Entre os bairros e comunidades contemplados estão Colônia Antônio Aleixo, Raio do Sol, Santa Inês, Nossa Senhora do Perpétuo Socorro, Zumbi, Novo Reino I, Portal do Japão, Nações Indígenas, Morro da Liberdade, Betânia, São Lázaro, Santa Luzia, Cidade do Leste, Rio Piorini, Coliseu 1 e Parque Santa Etelvina.
Segundo a secretaria, o programa se tornou uma das principais políticas habitacionais da prefeitura e hoje é considerado referência nacional em Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
A Semhaf também apontou que o principal gargalo para acelerar o processo é o crescimento urbano acelerado e o surgimento constante de novas ocupações irregulares na cidade.
De acordo com a pasta, a regularização exige levantamento topográfico, análise documental, estudos urbanísticos e articulação cartorial, além de investimentos elevados.
“Atualmente, a prefeitura também enfrenta o desafio de identificar áreas juridicamente aptas à regularização, especialmente porque grande parte das áreas públicas municipais com viabilidade mais simples já foi contemplada nas etapas anteriores do programa”, disse.
Mudança de vida
Foto: Matheus Romão / Sect
Foi com esse sentimento que a aposentada Rozimar Menandes, de 62 anos, moradora do Conjunto Cidadão 12, na zona Norte da capital, recebeu o título definitivo de sua casa no dia 7 de maio, por meio do programa Amazonas Meu Lar.
“É muita alegria, uma felicidade imensa. É muito importante, é muito gratificante você ter o título definitivo da sua moradia. Minha casa vai ser valorizada. Vai melhorar muito. Essa oportunidade é única e só temos a agradecer a Deus por estar nos proporcionando essa alegria”, relatou.
A história de Rozimar ilustra o que a regularização pode significar na prática: fim da insegurança, valorização do patrimônio e acesso formal à cidade. Mas ela também expõe o contraste porque para cada família que sai com o documento na mão, centenas de milhares ainda aguardam.
Os que ainda esperam
O ritmo dos programas segue aquém da demanda. Uma estimativa da Defensoria Pública do Estado do Amazonas (DPE-AM), com base em dados do IBGE e da própria SECT, aponta que até 500 mil pessoas em Manaus ainda poderiam ser atendidas por ações de regularização.
Em dezembro de 2025, a Defensoria lançou o projeto “Meu Pedaço de Chão, da Ocupação à Titulação”, do Núcleo de Moradia e Atendimento Fundiário (Numaf), com foco em ocupações informais na Região Metropolitana via usucapião.
Foto: Secom
Entre os obstáculos mais frequentes estão a lentidão cartorial, a ausência de documentação pelos moradores, conflitos fundiários em áreas disputadas e a falta de informação sobre como acessar os programas.
O relatório “Cinco Anos da Campanha Despejo Zero”, publicado em setembro de 2025, coloca o Amazonas entre os estados mais críticos do país: entre 2020 e agosto de 2025, aproximadamente 6.113 famílias foram despejadas no Estado e outras 35.939 estavam sob ameaça de remoção. A população mais afetada é majoritariamente negra (66,3%) e feminina (62,6%), incluindo 415 mil crianças de até 14 anos em todo o Brasil.
A regularização também muda a dinâmica dos bairros, segundo o sociólogo Luiz Antônio. “Quanto mais regularizado está a situação fundiária de um lugar, melhor ordenado fica aquele território. As pessoas ficam seguras para fazer investimentos, podem tirar alvará de funcionamento, alugar, ampliar. Aquele lugar pode ser comprado e vendido rapidamente”, explicou.
Foto: Matheus Romão / Sect
O Amazonas Meu Lar também é uma alternativa, o programa habitacional em parceria com o Minha Casa, Minha Vida, visa moradia digna e regularização fundiária para famílias de baixa renda.
Como regularizar o seu imóvel
Foto: Lucas Silva/Secom
Para quem quer iniciar o processo, o caminho passa pela SECT. O interessado deve ter mais de 18 anos, ser possuidor de imóvel urbano ou rural há mais de cinco anos em área pertencente ao Estado e ainda não regularizado.
O agendamento é feito pelo WhatsApp (92) 98286-0162 ou pelo e-mail [email protected]. O atendimento ocorre na sede da secretaria, na rua Emílio Moreira, nº 470, bairro Praça 14, zona Sul de Manaus.
Já na esfera municipal, os interessados podem procurar a sede da Semhaf, localizada na travessa Arthur Bernardes, nº 223, bairro São Geraldo, zona Oeste, de segunda a sexta-feira, das 8h às 14h.
Para abertura do processo, são exigidos:
Também são solicitados documentos específicos conforme o estado civil:
Mais informações podem ser obtidas pelo telefone (92) 98842-4669.
Para quem precisa de apoio jurídico gratuito, a Defensoria Pública do Estado do Amazonas (DPE-AM) atende casos de conflito fundiário e regularização por meio do Numaf.
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